המאבק בעליית מחירי הדיור הוא פופולארי. מי יכול שלא לתמוך במשפחות צעירות שרוצות להקים בית ולהוליד ילדים? כולם מתעסקים במחירי הדירות, הנושא מביא קולות (לפוליטיקאים), מוכר (עיתונים) ומעלה רייטינג (תוכניות החדשות).
אפשר היה לצפות לקונצנזוס שדיור בר-השגה הוא מטרה לאומית. זה היה נכון – כל עוד מחירי הדיור עלו בקצב גבוה. בימים האחרונים מתרבים הסימנים שהצעדים שנעשו ע"י הממשלה, הציבור ובנק ישראל הביאו לבלימת עליית מחירי הדיור ואולי אפילו לתחילת ירידת המחירים. באופן מפתיע הופיעו קולות שמזהירים מהנזק הצפוי שירידת מחירי הדיור עלולה לגרום.
מקבץ כתבות מהימים האחרונים:
IBI: "האוצר ובנק ישראל עלולים להוביל לירידה חדה מהרצוי במחירי הדירות" (ביזפורטל, 06/06/2011)
דירות להשקעה והוזלת המחירים: האם יש קשר? (Ynet, 06/06/2011)
"בממשלה מתחרים על כותרות, הצעדים ידרדרו את הענף" (nrg, 09/06/2011)
"פישר פוגע בעיקר בקבלנים; פינוי 1,000 דירות לא ימוטט בנק, אבל ימוטט 1,000 משפחות במדינה" (גלובס 23/05/2011)
כדאי להתחיל מהסוף – מחירי הדירות גבוהים. עליית מחירי הדיור הייתה מהירה ולא טבעית. עליית מחירי הדירות נגרמה בעיקר בגלל הורדת הריבית כניסיון של בנק ישראל להימנע מהמיתון העולמי.
(מקור: דה-מרקר)
ירידת מחירי הדיור תיטיב עם העניים ואנשי המעמד הבינוני- נמוך (עד עשירון חמישי-שישי, פרטים בהמשך) ותחזק את המשק הישראלי.
אבל קיימים בעלי אינטרסים שאינם מעוניינים בירידת מחירי הדיור- בנקים, קבלנים ובעלי הדירות.
בנקים – הריבית על המשכנתאות מהוות חלק משמעותי מהכנסות הבנקים, מחירי דיור גבוהים מחייבים את רוכשי הדירות לקחת משכנתאות גדולות מהבנקים. משכנתאות גבוהות (ותשלומי ריבית גבוהים) מובילות לרווחים גדולים. כמו כן, ירידת מחירי הדיור עלולה ליצור קשיים לבנקים. חלק משמעותי מהדירות שנרכשות מיועדות להשקעה, כאשר שכ"ד שמתקבל מהשוכר הוא שמממן את החזר המשכנתא החודשי, ירידת מחירי הדיור עלול לפגוע ביכולת החזר המשכנתא של הלווה. קושי נוסף - דירה שנרכשה באמצעות משכנתא משועבדת לבנק (בחלק היחסי מסכום המשכנתא שנותרה לתשלום) לפי שווי הוגן (שנעשה בשמרנות), ירידת מחירי הדירות עלולה להביא לירידת ערך הנכסים של הבנק בספרים.
או כמו שאמר בכיר במערכת הבנקאית "כל התערבות יוצרת אי ודאות וחוסר יציבות" (Ynet, 28/04/2011)
קבלנים – גם אם נניח שמחירי דיור גבוהים נובעים ממחירי קרקע גבוהים, אז אם הרווח הקבלני הוא בשיעור קבוע מעלות הדירה, מחירי דיור גבוהים מביאים לרווח גבוה. כלומר אם הרווח המקובל בקרב הקבלנים הוא 10% ממחיר הדירה, הרווח גדול יותר מדירה שנמכרת במחיר 2 מליון ש"ח, לעומת דירה שנמכרת במחיר 500,000 ש"ח.
במצב של שוק הדיור הישראלי (היעדר מידע מושלם - אין מחיר מחירון שכולם שהקבלנים והקונים מסכימים עליו), תפיסת המחיר נובעת משמועות ולא ממידע מוצק ולכן הקבלן ידרוש מחיר שהוא חושב שהצרכן יסכים לשלם (ללא קשר למחיר העבודה, הקרקע, חומרי הגלם וכו'). ככל שהתקשורת מפמפמת שמחירי הדיור עולים, קיימת הצדקה לקבלן לדרוש מחיר גבוה יותר. וללקוח שמתעקש לקבל הנחה, תמיד אפשר להגיד "אפילו בטלוויזיה אמרו שהמחירים עלו"
בעלי דירות - כל הזוגות רוצים שמחירי הדירות ירדו, עד היום שבו הם רוכשים דירה. מאותו רגע, ככל שמחיר הדירה עולה כך הזוג הופך להיות עשיר יותר. להחזיק נכס יקר זהו סמל סטטוס אבל גם סימן לעושר, שכן ניתן למכור את הדירה ולרכוש מוצר אחר (ירושה? דירה במקום טוב יותר?). מספר הדירות חדשות שנרכשו בשנת 2010 גבוה ב-30% ממספר הדירות שנרכשו ב-2008. ככל שיותר משפחות רכשו דירות, קיים ליותר משפחות תמריץ שמחירי הדירות ישארו גבוהים.
ניתן לצפות שאם המשך התמתנות מחירי הדיור יגבר הבאזז נגד ויותר כתבות המזהירות מהאסון (ירידת מחירי הדירות) המתקרב. צריך להזהר מלהסחף אחרי האינטרסים של בעלי עניין ולזכור ש"מי שמאמין – לא מפחד" (א. גולן)
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה